房企密集融資 投資者憂心后市風(fēng)險(xiǎn)

　　摘要：“這次恒大融資規(guī)模大約在50億港元左右，每股價(jià)格約3港元左右，比之前預(yù)期有大幅縮水。”林汝其說，資本市場經(jīng)過近兩年的調(diào)整，投資者對房企的風(fēng)險(xiǎn)管控和可持續(xù)成長更為關(guān)注，股市和樓市的后期壓力都在影響著大家的預(yù)期。

　　“隨著內(nèi)地房企近期集中在港路演上市，投資者可以選擇的空間非常多，這對房企的融資來說可能是個(gè)挑戰(zhàn)。”時(shí)常往返于香港資本市場為內(nèi)地房企“牽線”的投行界人士林汝其對《中國經(jīng)營報(bào)》記者說，如今的香港資本市場剛恢復(fù)熱鬧，但在房企的密集上市之下，看熱鬧的多，下單認(rèn)購的未必就多。

　　據(jù)報(bào)道，10月19日，恒大(03333.HK)在港路演，包括新世界發(fā)展主席鄭裕彤、華人置業(yè)主席劉鑾雄、中渝置地主席張松橋、香港煙草有限公司主席何柱國等悉數(shù)到路演現(xiàn)場，為恒大造勢。但擺在恒大掌門人許家印面前的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，投資者疑問依然頗多，恒大不得不降低融資規(guī)模。

　　“這次恒大融資規(guī)模大約在50億港元左右，每股價(jià)格約3港元左右，比之前預(yù)期有大幅縮水。”林汝其說，資本市場經(jīng)過近兩年的調(diào)整，投資者對房企的風(fēng)險(xiǎn)管控和可持續(xù)成長更為關(guān)注，股市和樓市的后期壓力都在影響著大家的預(yù)期。

　　有信息顯示，從2009年10月開始，有49家房企將以各種形式登陸資本市場融資，總?cè)谫Y額近千億元，但樓市后市的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估，還是讓投資者產(chǎn)生了更多的疑惑。

　　囤糧備荒

　　“在香港資本市場融資將是內(nèi)地房企下半年解決資金需求的重要來源。”瑞銀集團(tuán)亞洲區(qū)主席蔡洪平如此表示。此時(shí)他已手握內(nèi)地多家房企在港融資計(jì)劃。

　　此間，恒盛、恒大、龍湖、寶龍等十多家內(nèi)地房企，相繼啟動(dòng)赴港上市，“這些房企總計(jì)融資金額將超過80億美元。”蔡洪平說，如此密集的融資，超過了近幾年在港融資內(nèi)地房企的總規(guī)模。“主要原因是，從2008年四季度以來執(zhí)行的適度寬松的貨幣政策，及其帶來的充足的流動(dòng)性，房企加大了開工、拿地和銷售預(yù)期，對融資必然有迫切需求。”蔡說。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年9月商品房施工面積和新開工面積持續(xù)增長，環(huán)比上升10%和15%，企業(yè)對資金的需求進(jìn)一步膨脹；而在資金來源方面，2009年1到8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源近3.4萬億元，同比增長34%，其中國內(nèi)貸款7384億元，增長46%。

　　但問題是，“今年上半年銀行貸款仍是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的資金來源，這種單一的房地產(chǎn)融資模式，無論對于開發(fā)商還是銀行系統(tǒng)來說，都蘊(yùn)含著較大風(fēng)險(xiǎn)。”林汝其認(rèn)為，一旦政策縮緊，開發(fā)商又會(huì)遭受“苦日子”。因此，房企只有拓寬融資渠道才能抵御政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　“萬科、保利等龍頭房企選擇增發(fā)募資都超過了100億元，而萬達(dá)、綠地、恒大、龍湖等大型房企則選擇了企業(yè)債和上市等方式募集資金。”長期研究房地產(chǎn)金融的重慶協(xié)同投資公司副總經(jīng)理孟波說，隨著上半年樓市銷量的猛增，開發(fā)商加大開工和土地儲(chǔ)備都迫在眉睫，而現(xiàn)實(shí)的問題是，銀行對大型房企的授信只是畫餅充饑，“民營房企和中小房企很難真正從銀行拿到實(shí)實(shí)在在的貸款，只能靠其他渠道補(bǔ)給。”

　　在孟波看來，從5月份開始的拿地大戰(zhàn)已經(jīng)顯示，房企手中如果沒有實(shí)實(shí)在在的真金白銀，不僅拿不到優(yōu)質(zhì)的地塊，可能連將來叫板的機(jī)會(huì)都沒有了。“央企發(fā)動(dòng)的地王爭奪戰(zhàn)其實(shí)質(zhì)是把房地產(chǎn)由‘地王時(shí)代’延伸到‘資本時(shí)代’。”孟波說。

　　而這種變化必然帶來一股房企大規(guī)模的融資高潮。“上市政策放松、信托基金即將入市，現(xiàn)在連保險(xiǎn)資金也將進(jìn)入房地產(chǎn)市場，雖然現(xiàn)在市場還有很多猶豫，但還有比這更好的時(shí)候嗎？”林汝其反問。

　　擴(kuò)張壓力

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，“這是一個(gè)最好的時(shí)代，也是一個(gè)最壞的時(shí)代。”

　　對于大型地產(chǎn)商來說，更多的是慶幸，而對于小型地產(chǎn)商來說，左右為難處更多：一方面是房屋銷量大漲后又在“金九銀十”的樓市旺季中出現(xiàn)滑坡，另一方面是大型房企不斷搶地，推高的土地價(jià)格，讓不少搶不到地的地產(chǎn)商們陷入左右為難的境地。

　　“現(xiàn)在不是愁賣房，而是愁下一步可能無房可賣。”重慶一本地房企負(fù)責(zé)人劉先生告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，即使在2007年市場量價(jià)齊升之際，他們這樣規(guī)模的中小型地產(chǎn)商也只能賣到約30萬平方米，但2009年僅截至目前就已經(jīng)賣出了近40萬平方米。“存貨新貨都已賣完，只能拿地再開發(fā)，先不說資金壓力，到哪里去找合適的土地也是個(gè)問題。”他無奈地表示，市場的變化太突然，如果貿(mào)然拿地，一旦市場再度低迷，那么對于融資能力有限的中小型房企來說將是致命的，“現(xiàn)在只能邊走邊看。”

　　“房地產(chǎn)行業(yè)的周期性特征特別明顯，樓市出現(xiàn)一段熱銷之后，往往也會(huì)出現(xiàn)一段賣不動(dòng)的時(shí)候，如果在熱賣之后又大肆擴(kuò)張的地產(chǎn)商不能有效解決融資問題，一旦重遇調(diào)整期，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無疑難以控制。”孟波說。

　　事實(shí)上，當(dāng)下融資形勢的變化也讓更多的地產(chǎn)商心態(tài)產(chǎn)生變化。“上半年銀行貸款超過8000億元，不可能這么一直天量放貸，未來新開工的項(xiàng)目將更多地靠企業(yè)自己想辦法。”成都一位地產(chǎn)商表示，在信貸寬松政策是否持續(xù)尚難預(yù)料的情況下，只能謹(jǐn)慎擴(kuò)張，“有多大的腳穿多大的鞋。”

　　民生銀行近期發(fā)布的《中國地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》顯示，即使是經(jīng)歷了2009年上半年的樓市熱銷，當(dāng)前中國房地產(chǎn)企業(yè)仍面臨很高的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)，利潤率越高的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。該報(bào)告認(rèn)為：“上半年的樓市透支了大量的剛性需求，如果樓市在2009年四季度或2010年年初發(fā)生轉(zhuǎn)折，47%的企業(yè)將出現(xiàn)資金缺口，如果危機(jī)延續(xù)兩年以上，將有65%的企業(yè)面臨財(cái)務(wù)壓力。”

　　泡沫隱憂

　　在擴(kuò)張壓力面前，地產(chǎn)商似乎可以通過擴(kuò)大融資來解決預(yù)期中的資金壓力，但實(shí)際的情況可能并非如此。

　　據(jù)中原地產(chǎn)的一份研究報(bào)告顯示，2009年下半年起，地產(chǎn)企業(yè)紛紛加大新開工力度和土地購置規(guī)模：1~8月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.11萬億元，全國房屋新開工面積近6億平方米，但“項(xiàng)目開工回暖的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于市場成交的回暖速度。”

　　孟波分析，開發(fā)商賣房回收的資金和融資所得很大一部分并沒有直接進(jìn)入新盤開工，而是進(jìn)入了土地市場。“據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅9月份各大房企拿地資金就超過了700億元，而此間的新盤開發(fā)資金應(yīng)該不超過300億元。”他說。

　　進(jìn)入9月，全國樓市交易“價(jià)漲量跌”越發(fā)明顯。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果大規(guī)模融資進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域，勢必會(huì)增加市場供應(yīng)，從而穩(wěn)定房價(jià)。但如今，事實(shí)可能正朝著相反的方向發(fā)展。

　　“大部分開發(fā)商是為了囤積土地而進(jìn)行融資，一旦房企融資成功，會(huì)進(jìn)一步降低開發(fā)商用銷售回籠資金的愿望，造成捂盤惜售行為，從而加劇房價(jià)的上漲。”成都嘉進(jìn)地產(chǎn)副總經(jīng)理馬永林分析，目前地產(chǎn)商對房價(jià)期望較高，擠出了相當(dāng)一部分消費(fèi)需求，購房者大規(guī)模觀望和地產(chǎn)商捂盤惜售一旦大量出現(xiàn)，這將再次形成對房企融資的嚴(yán)重挑戰(zhàn)。

　　“市場的起伏教育了更多的成熟投資者，簡單的買地、融資再賣地模式已經(jīng)讓人有所警惕。”林汝其說，面對資金過度涌入地產(chǎn)行業(yè)可能造成的新一輪泡沫，投資者的謹(jǐn)慎已經(jīng)讓不少房企降低了融資規(guī)模，但一旦后市向好，并不排除房企再融資可能，“這種可能還得看下一步的樓市調(diào)整有多大。”