追趕政策優(yōu)惠末班車(chē) 投資客加速賣(mài)房

　　摘要：去年10月22日推出的全國(guó)性重要救市(樓市，下同)政策——7折利率優(yōu)惠政策，即將于今年年底到期。除此之外，不少城市地方救市條例中的交易稅費(fèi)減免等政策的到期時(shí)間也是今年年底。

　　既然鼓勵(lì)住房消費(fèi)、“穩(wěn)定”樓市的一系列救市政策，已經(jīng)達(dá)到了預(yù)期的效果，成交量也出現(xiàn)了觸底回升，那么，隨著這些優(yōu)惠政策“有效期”的臨近，政策是否存在著轉(zhuǎn)變的可能性？

　　在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，業(yè)內(nèi)分析人士對(duì)政策走勢(shì)的預(yù)測(cè)存在著差異。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市政策還將存在著持續(xù)性，短期內(nèi)政策大幅度轉(zhuǎn)變的可能性不大；而另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，目前樓市已經(jīng)局部過(guò)熱，因此，稅費(fèi)減免類的優(yōu)惠政策，在年底結(jié)束后延續(xù)的可能性不大。

　　去年10月22日推出的全國(guó)性重要救市(樓市，下同)政策——7折利率優(yōu)惠政策，即將于今年年底到期。除此之外，不少城市地方救市條例中的交易稅費(fèi)減免等政策的到期時(shí)間也是今年年底。

　　去年以來(lái)，這些政策的實(shí)施為救市作出了重大貢獻(xiàn)。而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如今這些優(yōu)惠政策已經(jīng)達(dá)到預(yù)期效果，到了“功成身退”的時(shí)候了。雖然優(yōu)惠政策會(huì)否在明年延續(xù)目前仍沒(méi)有定論，但記者了解到，在此預(yù)期下，一些短線投資客便選在近期加速掛牌，以趕上這次政策優(yōu)惠的“末班車(chē)”。

　　救市政策促進(jìn)銷售

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)受政策影響較大，因此，去年以來(lái)的一系列救市政策確實(shí)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了“生機(jī)”。

　　去年第三季度末、第四季度初，“救市”從開(kāi)發(fā)商的呼吁，轉(zhuǎn)變?yōu)榈胤秸�府的�?shí)際行動(dòng)。在各個(gè)城市出臺(tái)的救市政策中，大抵可分為四大類：減免交易稅費(fèi)、提高公積金貸款額度、調(diào)整普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)，以及購(gòu)房入戶政策。

　　這些救市政策讓當(dāng)時(shí)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)重新煥發(fā)出生命力。就在救市新政執(zhí)行后不久，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇，并在隨后的幾個(gè)月里爆發(fā)出了驚人的購(gòu)買(mǎi)力，大部分房地產(chǎn)企業(yè)名下樓盤(pán)銷售火爆，甚至有些在今年上半年就完成了全年的銷售計(jì)劃，房?jī)r(jià)也水漲船高直線上漲。在此期間，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖乃至大幅反彈，開(kāi)發(fā)商也獲得了豐厚的回報(bào)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任龍勝平表示，經(jīng)過(guò)今年前三季度樓市的迅速回暖，部分城市房?jī)r(jià)有所上揚(yáng)，這為企業(yè)全年的銷售業(yè)績(jī)埋下伏筆。他表示，今年前三季度，萬(wàn)科、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、綠城集團(tuán)等TOP20企業(yè)的銷售金額已經(jīng)共計(jì)達(dá)到3500億元，預(yù)計(jì)到今年年末，這些企業(yè)的銷售總額超過(guò)4000億元已成定局。也就是說(shuō)，TOP20今年平均一家企業(yè)銷售金額就將達(dá)200億元。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心分析師黃河滔在接受記者采訪時(shí)表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中放量，主要是因?yàn)樵跇鞘芯仁行抡�刺激下，�?gòu)房者基本的自住需求得以釋放。這已經(jīng)達(dá)到了這些優(yōu)惠政策推出時(shí)預(yù)期的效果。

　　短線投資者加速掛牌

　　盡管政策走勢(shì)還存在著不確定性，但似乎更多的業(yè)內(nèi)人士以及購(gòu)房者都認(rèn)為，交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)優(yōu)惠政策或許將在年后取消。

　　受優(yōu)惠政策取消預(yù)期影響，10月份的前26天中，上海部分板塊的二手房新增掛牌量較9月同期增長(zhǎng)了5%~10%，其中一些業(yè)主為趕上稅費(fèi)優(yōu)惠政策的“末班車(chē)”而主動(dòng)掛牌。

　　記者從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心獲悉，目前，部分業(yè)主高位套現(xiàn)的欲望頗強(qiáng)，在市場(chǎng)降溫、交投節(jié)奏放緩的情況下，一些短線投資客便趕在政策優(yōu)惠結(jié)束前加速掛牌。如在寶山高境淞南、楊浦五角場(chǎng)、浦東上南等板塊，10月的新增掛牌量都有1成左右的上升。

　　黃河滔指出，樓市新政對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖起到了決定性作用，合理引導(dǎo)了居民住房需求的釋放。

　　他認(rèn)為，總體看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景向好，在目前房?jī)r(jià)趨穩(wěn)、新增掛牌明顯增長(zhǎng)，且供需矛盾得到一定緩解的基礎(chǔ)上，業(yè)主、買(mǎi)家對(duì)后市預(yù)期已趨于一致，整個(gè)四季度的成交量或止跌企穩(wěn)。

　　但同時(shí)，黃河滔也指出，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)先于其他行業(yè)復(fù)蘇，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)成為資本避風(fēng)港，這導(dǎo)致資本過(guò)度集中。今年以來(lái)豪宅火爆、地王頻出，這既推動(dòng)了今年房?jī)r(jià)大漲，也為后市房?jī)r(jià)形成上升壓力。

　　專家分析

　　7折利率優(yōu)惠或?qū)⒀永m(xù)交易稅費(fèi)減免恐取消

　　樓市政策將可能發(fā)生怎樣的轉(zhuǎn)變？

　　一方面，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位難以動(dòng)搖；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在著局部過(guò)熱的現(xiàn)象。明年樓市政策將延續(xù)今年的“扶持”，還是借著此次優(yōu)惠政策到期順勢(shì)改為“收緊”，還存在著較多懸疑。

　　房地產(chǎn)政策基調(diào)不變

　　摩根大通中國(guó)投資銀行副主席龔方雄認(rèn)為，現(xiàn)在政策會(huì)保持穩(wěn)定性和連續(xù)性，不可能明年大規(guī)模加息后，到2011年、2012年又出現(xiàn)減息的情況，因此，明年市場(chǎng)預(yù)期的緊縮會(huì)非常溫和。

　　易居中國(guó)最新的研究報(bào)告也認(rèn)為，今年貨幣政策環(huán)境依然寬松，目前取消信貸優(yōu)惠政策的可能性不大，首次置業(yè)及改善性購(gòu)房將繼續(xù)得到支持。

　　易居中國(guó)認(rèn)為，當(dāng)前二套房貸等政策調(diào)整，屬于根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)情況所進(jìn)行的微調(diào)，并非房地產(chǎn)政策基調(diào)的轉(zhuǎn)變。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心分析師黃河滔也認(rèn)為，樓市新政對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖起到了決定性作用，保持政策的延續(xù)性、穩(wěn)定性對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。

　　利率優(yōu)惠不會(huì)一刀切

　　在購(gòu)房者最為關(guān)注的“7折利率優(yōu)惠”方面，克而瑞分析師認(rèn)為，針對(duì)首次置業(yè)和改善性需求的“7折利率優(yōu)惠政策”，年底過(guò)后還將繼續(xù)實(shí)施，但不排除對(duì)投資、投機(jī)性需求方面的政策會(huì)收緊。他表示，從宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)層面來(lái)看，目前市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)來(lái)之不易，如果“7折利率優(yōu)惠政策”直接取消，對(duì)市場(chǎng)信心將造成巨大的打擊，對(duì)穩(wěn)定樓市和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都十分不利。

　　克而瑞中國(guó)的分析師預(yù)計(jì)，信貸政策收緊不會(huì)一刀切，有可能會(huì)分步驟逐步實(shí)施。對(duì)于首次置業(yè)和改善性需求將維持“7折利率優(yōu)惠”以鼓勵(lì)消費(fèi)，而對(duì)于投資性需求則在首付成數(shù)和貸款利率方面予以逐步的限制和收緊。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，在當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)基礎(chǔ)仍有待進(jìn)一步鞏固等因素的影響下，急速收縮信貸政策，將有可能會(huì)打擊脆弱的市場(chǎng)需求，信貸政策大幅緊縮的可能性相對(duì)較小。因此，“7折利率優(yōu)惠”不會(huì)馬上結(jié)束。

　　交易稅費(fèi)減免或?qū)⑷∠?/p>

　　摩根大通董事總經(jīng)理李晶日前表示，如果明年樓市繼續(xù)火爆、且價(jià)格居高不下，政府很可能出臺(tái)政策對(duì)高端房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適度調(diào)控，如果樓市成交量繼續(xù)萎縮，則不排除2年后再度出現(xiàn)供大于求的狀況。李晶預(yù)期，政府在一定情況下或?qū)Ω叨朔康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行針對(duì)性調(diào)整，主要是調(diào)整二套房按揭首付成數(shù)和利率。但她同時(shí)指出，開(kāi)征物業(yè)稅的可能性不大，因?yàn)檫@對(duì)樓市負(fù)面作用更大。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，去年出爐的救市政策，延續(xù)的可能性相對(duì)較小。2008年底，一系列救市新政對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用毋庸置疑，而政策實(shí)施至今已有大約1年時(shí)間，并且即將在年底結(jié)束，在目前如此之高的房?jī)r(jià)以及項(xiàng)目依舊熱銷的情況下，后續(xù)政策的延續(xù)的可能性也相對(duì)較小。

　　陸騎麟同時(shí)指出，這部分優(yōu)惠政策取消后，主要是增加了二手房交易環(huán)節(jié)的費(fèi)用，對(duì)于一手房影響相對(duì)較小，因此對(duì)于投資性買(mǎi)房的客戶打擊相對(duì)較大。

　　中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄也表示，從目前良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和過(guò)熱的樓市行情來(lái)看，預(yù)計(jì)一些地方性的優(yōu)惠政策會(huì)被全部取消。而由中央推出全國(guó)執(zhí)行的二成首付和7折優(yōu)惠利率政策延續(xù)的可能性較大。

　　中原地產(chǎn)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵認(rèn)為，明年有可能會(huì)終止稅費(fèi)優(yōu)惠政策，或者減少優(yōu)惠的幅度。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的融資可能不會(huì)像今年那么寬松。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員回建強(qiáng)告訴記者，由于已經(jīng)有明確時(shí)間規(guī)定，政府并不需要另行出文，按照目前的市場(chǎng)情況，如果沒(méi)什么特殊情況出現(xiàn)的話，一些優(yōu)惠新政可能會(huì)在年底取消�；亟◤�(qiáng)同時(shí)表示，希望盡快出臺(tái)長(zhǎng)期的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃政策。