北京樓市庫(kù)存僅夠5個(gè)月銷量 政府指導(dǎo)開(kāi)發(fā)商放盤(pán)

　　摘要：住宅銷量大減的原因在于供應(yīng)量大減：今年1-9月份，北京新房開(kāi)工量為1169.1萬(wàn)平方米，同比下降22.4%。

　　10月22日，北京統(tǒng)計(jì)局公布前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)稱，截至9月份北京市住宅銷售面積為118.6萬(wàn)平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。當(dāng)月住宅銷售套數(shù)為0.9萬(wàn)套，比8月份減少37.4%，成交量達(dá)到今年3月以來(lái)的最低值。

　　住宅銷量大減的原因在于供應(yīng)量大減：今年1-9月份，北京新房開(kāi)工量為1169.1萬(wàn)平方米，同比下降22.4%。

　　民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部《中國(guó)地產(chǎn)金融藍(lán)皮書(shū)》稱，今年1月份，北京樓市去庫(kù)存需要約24個(gè)月(按照月均銷售1.2萬(wàn)套計(jì)算)，而到今年9月底，樓市庫(kù)存已經(jīng)只夠5個(gè)月的銷量。

　　此前，北京市住建委給北京樓市庫(kù)存設(shè)定的最低預(yù)警線是10萬(wàn)套，目前不但已經(jīng)跌破，而且呈繼續(xù)快速下降的態(tài)勢(shì)。

　　僅僅10個(gè)月的時(shí)間，北京市政府從頭疼如何化解樓市庫(kù)存，轉(zhuǎn)向引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)增加北京新樓供應(yīng)。

　　“無(wú)房可賣”

　　1-9月，北京市商品房施工面積為8752萬(wàn)平方米，比上年同期下降0.6%；其中住宅新開(kāi)工面積為713.4萬(wàn)平方米，同比下降29.9%。

　　而同期，北京市商品房銷售面積為1593.6萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)1.3倍；全市住宅銷售面積為1301.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.6倍。

　　這一情況不僅在北京存在。《中國(guó)地產(chǎn)金融藍(lán)皮書(shū)》指出，2009年1-8月份全國(guó)商品房銷售額同比增長(zhǎng)了70%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比僅增長(zhǎng)15%，房屋新開(kāi)工面積還同比下降了6%。

　　長(zhǎng)期跟蹤北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的我愛(ài)我家經(jīng)紀(jì)公司副總裁胡景暉對(duì)記者說(shuō)，去年年底全國(guó)商品房開(kāi)工和施工數(shù)據(jù)基數(shù)較低，雖然增幅下降幅度減少，其絕對(duì)面積仍然較低。

　　萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等開(kāi)發(fā)商均向記者表示，現(xiàn)在是“無(wú)房可賣”。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)市場(chǎng)部總經(jīng)理張森林對(duì)記者說(shuō)，其觀察到10月份市場(chǎng)交易量出現(xiàn)下降趨勢(shì)。這說(shuō)明樓市僵持問(wèn)題還存在。一方面由于去年年底開(kāi)發(fā)商對(duì)宏觀形勢(shì)判斷悲觀，普遍開(kāi)工不足，造成了9月份以后樓市供應(yīng)出現(xiàn)問(wèn)題。另一方面因?yàn)樾路抗��?yīng)量小，房?jī)r(jià)漲勢(shì)太快，消費(fèi)者并不認(rèn)可。

　　張森林說(shuō)，面對(duì)當(dāng)前的樓市狀況，有的企業(yè)選擇加快開(kāi)盤(pán)、銷售，有的開(kāi)發(fā)商選擇捂盤(pán)惜售，因?yàn)槊髂?月份之前市場(chǎng)會(huì)持續(xù)供不應(yīng)求的局面，而開(kāi)發(fā)商前9個(gè)月的銷售回款已經(jīng)達(dá)到了去年全年的規(guī)模。“手中有糧、心中不慌”。

　　10萬(wàn)警戒線失守

　　在庫(kù)存快速下降、房?jī)r(jià)快速上漲和新房供應(yīng)量不足的三重背景下，北京市有關(guān)主管部門(mén)頻頻約談開(kāi)發(fā)商，希望用“窗口指導(dǎo)”的手法催促開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)銷售，并摸底制定明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)新政。

　　搜房網(wǎng)的一份調(diào)查數(shù)據(jù)表明，10月份北京新盤(pán)開(kāi)盤(pán)驟降，原計(jì)劃60個(gè)新盤(pán)入市，結(jié)果只有30個(gè)，除了房?jī)r(jià)上漲，銷量下降的因素外。也與開(kāi)發(fā)商故意捂盤(pán)惜售有關(guān)。

　　新浪樂(lè)居的調(diào)查報(bào)告也表明，“金九銀十”主要城市購(gòu)房信心均顯不足。而由于今年的開(kāi)工數(shù)據(jù)下降一直高于銷售數(shù)據(jù)，開(kāi)發(fā)商在明年6月份之前都不愁賣房。

　　記者也了解到，大約1個(gè)星期以前，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)就約談了十幾家開(kāi)發(fā)商。在這次約談會(huì)上，住建委有關(guān)人士稱北京商品房庫(kù)存僅10萬(wàn)套多一點(diǎn)，馬上就要低于10萬(wàn)套的警戒線。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至10月22日，商品房庫(kù)存12.8662萬(wàn)套，其中住宅只有67951套。

　　而在10月11日，北京發(fā)改委也組織了住建委、規(guī)劃委、國(guó)土局在內(nèi)的主要部門(mén)召開(kāi)了一場(chǎng)房地產(chǎn)形勢(shì)通報(bào)會(huì)。

　　在會(huì)上，北京市有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，目前北京住宅庫(kù)存已經(jīng)不足5個(gè)月，希望在場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)工速度，盡快開(kāi)盤(pán)。開(kāi)發(fā)商在政策上存在的問(wèn)題，可以向發(fā)改委等部門(mén)反映。

　　當(dāng)天的會(huì)議除了催促開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)的意義外，更有向開(kāi)發(fā)商、中介商等到會(huì)人士征求2010年北京市房地產(chǎn)調(diào)控政策的意思。

　　一位參加會(huì)議的人士對(duì)記者說(shuō)，與會(huì)的代表提出了北京市要有區(qū)別執(zhí)行二套房貸的政策。

　　《中國(guó)地產(chǎn)金融藍(lán)皮書(shū)》中指出，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)一直執(zhí)行超寬松的金融政策。針對(duì)投資、投機(jī)性購(gòu)房需求推高房?jī)r(jià)的問(wèn)題，銀監(jiān)會(huì)6月22日提出了加強(qiáng)“二套房貸”的政策。

　　這一政策對(duì)二手房交易等迅速帶來(lái)了影響。投資性需求被卡在門(mén)外的同時(shí)，也對(duì)改善性需求帶來(lái)了影響。

　　上述參加會(huì)議的人士說(shuō)，開(kāi)發(fā)商們紛紛向北京市建議，2010年應(yīng)該繼續(xù)執(zhí)行寬松的稅收和貨幣政策。如果國(guó)家層面發(fā)生政策變化，北京市也應(yīng)該有區(qū)別執(zhí)行“二套房貸”等政策。

　　參加會(huì)議的人士向北京市發(fā)改委等與會(huì)部門(mén)建議，采取技術(shù)性手段來(lái)使“二套房貸”政策對(duì)改善型購(gòu)房政策負(fù)面影響降到最低。

　　例如，可以采取由購(gòu)房人提供第一套房銷售證明；或者是購(gòu)房人所購(gòu)買第二套房屋面積和總價(jià)都高于第一套房屋的，視為改善型需求，對(duì)這樣的人群二套房貸繼續(xù)執(zhí)行7折的優(yōu)惠。稅收政策上也視同第一次置業(yè)。

　　上述參加會(huì)議的人士指出，2010年北京市只有激發(fā)出改善型需求，才能使改善型需求釋放出大量中低價(jià)、小戶型的房源，來(lái)繼續(xù)產(chǎn)生一些低價(jià)房源去滿足首次置業(yè)的需求